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Mieterbund Ludwigsburg Aktuelles

Welche Positionen müssen näher aufgeschlüsselt sein?

Jedes Jahr, zumeist gegen Jahresende, flattern zahlreiche Abrechnungen über die Nebenkosten in die Briefkästen der Mieterinnen und Mieter. Bei der formalen Gestaltung der Betriebskostenabrechnung haben Vermieter und Vermieterinnen weitgehend freie Hand. Allerdings muss die Abrechnung gewisse Mindestanforderungen erfüllen, um wirksam zu sein. Vermieterinnen und Vermieter müssen dafür bestimmte Formalien beachten.

So müssen Betriebskosten unter anderem einzeln und unterscheidbar nach den Kostenarten aufgegliedert sein, damit die Abrechnung formal korrekt ist. Formell unwirksam ist dagegen in der Regel die gemeinsame Abrechnung von mehr als zwei Betriebskostenarten in einer Summe. So ist es dem Vermieter oder der Vermieterin beispielsweise nicht erlaubt, die Kosten für den Hausmeisterservice, die Hausreinigung, der Außenreinigung und der Gartenpflege in einer Position zusammenzurechnen – außer der Hausmeister erledigt tatsächlich all diese Aufgaben, dann darf alles in der Position Hauswartkosten zusammengefasst werden.


Fasst der Vermieter oder die Vermieterin unzulässigerweise mehrere Betriebskostenarten zusammen, führt dies zur formellen Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung. Dieser formelle Fehler wird auch nicht dadurch behoben, dass der Abrechnung Belege oder Bescheide beigefügt werden, aus denen die Einzelbeträge ersichtlich werden. Von dem Grundsatz, dass verschiedene Betriebskostenpositionen nicht zusammengefasst werden dürfen, gibt es eine Ausnahme: Handelt es sich um engzusammenhängende Kosten können diese in der Abrechnung zusammengefasst werden. Dies macht die Abrechnung dann nicht formell fehlerhaft.

Diese rechtliche Bewertung hat der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil bestätigt. Die Karlsruher Richter urteilten, dass eng zusammenhängende Nebenkosten in der Betriebskostenabrechnung in einem Betrag zusammengefasst werden dürfen; werden jedoch nicht eng zusammenhängende Positionen in einer Summe zusammengefasst (hier: Trinkwasseruntersuchung, Dachrinnenreinigung und diverse Wartungskosten) und nicht weiter nach Beträgen für die einzelnen Kostenarten aufgeschlüsselt, ist dies unwirksam (BGH Beschl. v. 6.7.2021 – VIII ZR 371/19).


Das bedeutet, dass Mieterinnen und Mieter entsprechende Nachzahlungen nicht begleichen müssen, solange hier keine Aufschlüsselung erfolgt. Das Recht der Nebenkosten ist kompliziert. Lassen Sie sich am besten bei Ihrem örtlichen Mieterverein beraten, wenn Sie Fragen rund um ihre Nebenkostenabrechnung haben.

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